Какие стратегии используют инвесторы для получения дохода от жилья

Какие стратегии используют инвесторы для получения дохода от жилья

Элитная недвижимость все чаще рассматривается покупателями как инвестиционный инструмент — спрос и цены на нее сегодня растут, а значит, собственникам таких активов гарантирован стабильный и высокий доход. По оценке компании Colliers International, только за последний год элитное жилье в Москве подорожало минимум на 1–3%, что привлекло на рынок новых инвесторов. К тому же, у такой недвижимости есть большой скрытый потенциал, который способен изменить столичный рынок жилья в перспективе ближайших десяти лет, считают риелторы.

Две стратегии

На рынке существуют две стратегии, которые используют инвесторы для получения дохода от недвижимости: покупка квартиры/апартаментов на этапе котлована для последующей быстрой перепродажи и приобретение жилья для сдачи в аренду. «Инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости недвижимости, берут на себя высокие риски, входя в проект на самых ранних этапах, а зачастую и до получения официального разрешения на строительство, — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — При позитивном развитии событий доходность этих инвестиций будет сопоставима с доходностью, которую получает сам девелопер. Если брать средние цифры по рынку, то сейчас практически любой проект в Центральном административном округе столицы от котлована до 100%-ной готовности дорожает на 30–40%, а сроки строительства не превышают двух-трех лет. Таким образом, владелец актива может рассчитывать на доходность около 15% годовых».

Еще больше можно получить, если приобрести квартиру в новостройке на старте продаж, сдавать в аренду не менее пяти лет (чтобы избежать уплаты налога) и только потом выставить объект на продажу. «После пяти лет владения собственностью можно реализовать актив без уплаты государству дополнительных налогов. В результате этой стратегии доходность в зависимости от класса составит 8–9% годовых», — утверждает партнер Colliers International Владимир Сергунин.

TASS_28590808.jpg

Для получения более быстрой и высокой доходности покупатели могут воспользоваться рассрочкой платежей: войти в проект на этапе котлована, оплатить 20–30% стоимости и, не дожидаясь завершения строительства, перепродать свой объект — с приростом, который заложил застройщик в график продаж. К примеру, если между первым и последующим взносом цены в проекте вырастут на 7%, а инвестор внесет в качестве первого взноса 20%, то в случае перепродажи по завышенной стоимости можно рассчитывать на 30–40% годовых.

При достаточно высокой прибыльности этот вариант вряд ли подойдет тем инвесторам, которые придерживаются консервативных подходов и рассматривают в качестве альтернативы банковские депозиты или инвестиционные ноты. Именно поэтому подобные инвестиции не носят массового характера: по оценке Savills, от общего количества сделок инвесторы такого формата занимают не больше 10%.

Наиболее распространена другая — более консервативная — стратегия. «Речь идет о покупке квартир в готовых или почти готовых домах и последующей их сдаче в аренду. Сегодня доходность от сдачи в аренду колеблется в центре Москвы от 2% до 6%. Для того чтобы выбрать объект с наибольшей доходностью, нужно глубоко погрузиться в рынок, понимать уровень спроса, хорошо знать, какие ставки готовы платить арендаторы, какой формат наиболее востребован. И здесь нет универсальных рекомендаций — в каждом районе своя ситуация. Именно поэтому для формирования портфеля высокодоходной арендной недвижимости надо либо самому очень глубоко погружаться в эту тему, либо пользоваться услугами профессиональных консультантов», — считает Дмитрий Халин.

Перспективные форматы

Дополнительную маржу в инвестициях в жилье даст вложение средств в наиболее перспективные форматы и ниши на рынке. Это могут быть сервисные апартаменты, которыми управляет профессиональный оператор. Здесь действуют программы получения гарантированного дохода в размере порядка 10% годовых, а также инвестпрограммы с возможной доходностью 17–25% годовых в течение пяти — восьми лет. При этом лучше отдавать предпочтение объектам премиум-класса, поскольку в данном сегменте ниже конкуренция, выше арендные ставки, а также крайне надежные операторы, советуют консультанты. По мнению Владимира Сергунина, перспективной нишей на рынке жилья являются квартиры и апартаменты в проектах ТПУ, которые строятся в непосредственной близости от станций метро. Главные достоинства этого формата — высокая ликвидность и повышенный спрос на рынке аренды ввиду хорошей транспортной доступности объектов.

«Кроме того, стоит обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (ЦДМ)», — приводит пример Сергунин.

Элитная недвижимость в Москве обладает большим скрытым резервом, о котором инвесторы редко вспоминают в сегодняшней экономической ситуации. «Наша недвижимость еще далеко не исчерпала свой потенциал роста, даже по сравнению мировыми и европейскими столицами. Именно поэтому приток в эту сферу дополнительных денег может вызвать «эффект пружины», то есть резкий рост цен на элитное жилье. Вопрос, произойдет ли это через два года, через пять или через десять лет, остается открытым. Но то, что это произойдет, практически не вызывает сомнений», — прогнозирует Дмитрий Халин.